Hoe wordt buitenlands vastgoed fiscaal belast?

Steeds meer Nederlanders investeren in vastgoed in het buitenland. Denk aan een vakantiewoning in Spanje, een appartement in Dubai of verhuurpanden in Turkije. Buitenlands vastgoed kan interessant zijn voor rendement, spreiding en vermogensopbouw, maar brengt ook fiscale aandachtspunten met zich mee.

In welk land betaalt u belasting?

Bij buitenlands vastgoed geldt in veel gevallen dat het vastgoed belast wordt in het land waar het zich bevindt. Nederland heeft met veel landen belastingverdragen afgesloten om dubbele belasting te voorkomen.

Dat betekent meestal:

• Het buitenlandse vastgoed wordt belast in het betreffende land

• Nederland houdt rekening met deze buitenlandse belasting via een vrijstelling of verrekening

• Het vastgoed moet vaak wel worden opgegeven in de Nederlandse aangifte

De exacte fiscale behandeling hangt af van:

• Het land waar het vastgoed ligt

• Het type vastgoed

• De manier van verhuur

• Of het vastgoed privé of via een BV wordt aangehouden

Buitenlands vastgoed in box 3

Voor particuliere beleggers valt buitenlands vastgoed vaak in box 3. Hierbij wordt gekeken naar de waarde van het vastgoed minus eventuele schulden.

Toch betekent dit niet automatisch dat er geen belasting in het buitenland verschuldigd is. Veel landen heffen lokaal belasting over:

• Huurinkomsten

• Verkoopwinsten

• Vermogen of eigendom

• Gemeentelijke belastingen

Actieve verhuur en fiscale risico’s

Bij actieve exploitatie — zoals vakantieverhuur of projectmatige handel — kunnen aanvullende fiscale regels gelden. In sommige situaties kan sprake zijn van:

• Ondernemerschap

• Resultaat uit Overige Werkzaamheden (ROW)

• Lokale ondernemingsbelasting

Vooral bij actieve vastgoedactiviteiten is een goede structuur belangrijk.

Privé of via een BV?

Door de aankomende box 3-wijzigingen kijken steeds meer vastgoedbeleggers kritisch naar hun structuur. In bepaalde situaties kan een vastgoed BV fiscaal aantrekkelijker worden, vooral bij:

• Meerdere panden

• Actieve handel of exploitatie

• Hoge rendementen

• Internationale vastgoedportefeuilles

Goede fiscale begeleiding voorkomt verrassingen

De fiscale regels rondom buitenlands vastgoed verschillen per land en situatie. Veel beleggers richten zich vooral op rendement, terwijl fiscale gevolgen vaak worden onderschat.

Een goede fiscale analyse helpt om:

• Dubbele belasting te voorkomen

• De juiste structuur te kiezen

• Fiscale risico’s tijdig te signaleren

• Internationaal vermogen slim op te bouwen

Zeker bij grotere investeringen of meerdere buitenlandse panden is goed fiscaal advies essentieel.